هنگام پیش‌خرید خانه چه نکاتی را باید رعایت کرد؟
آپارتمان یا کاشانه طبق تعریفی که در قانون آپارتمان‌نشینی از آن شده‌است، عبارتست از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که کارکرد مسکونی یا تجاری دارد که فروش آن امروزه به صورت پیش فروش بسیار رایج شده است.یکی از موضوعات بسیار مهم که ذهن افراد بسیاری را مشغول کرده است و سوالات بسیار زیادی در این زمینه بوجود آورده است و همیشه پیچیدگی‌های خودش را دارد، پیشفروش آپارتمان در اصفهان است. یکی از دلایل اصلی این پیچیدگی آن است که معامله در مورد ملکی انجام میگیرد که هنوز وجود خارجی ندارد. ممکن است در آینده همین مسئله سرمنشاء بروز مشکلات بعدی باشد. با خواندن این مقاله شما اطلاعات بسیاری در مورد قوانین پیش فروش آپارتمان در اصفهان بدست می اورید پس با ماهمراه باشید تا نکات ضروری و مورد نیاز در مورد قوانین پیش فروش آپارتمان را یاد بگیرید.
.
چرا قوانین پیش فروش آپارتمان را باید بدانیم؟
از زمانی که موضوع پیشفروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضایی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد قرارداد باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیشفروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است. و اگر شما قوانین پیش فروش آپارتمان را بدانید به راحتی می توانید خانه ی مورد علاقه تان را پیش خرید کنید.
پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان چیست؟
پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.
.
قوانین پیش فروش آپارتمان
با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر قدرت خرید مشتریان بسیار کاهش پیدا کرده است و همین موضوع سبب شده است که قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شوند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه میکنیم ، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قیمت مسکن قراردادهای پیش فروش آپارتمان در اصفهان بسیار افزایش یافته است.
با توجه به افزایش پیش فروش آپارتمان و نیاز افراد جامعه به دانستن قوانین در سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران به این فکر افتادند که قانون پیشفروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیشفروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمان معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد.
برای پیشفروش آپارتمان در اصفهان چه نکات مهمی را باید بدانیم و چه مراحلی باید به صورت قانونی طی شود؟
اولین مرحله که اتفاقا یکی از مهمترین فرایندهای قانونی پیشفروش آپارتمان به شمار می‌رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می‌کند.
اگر تصمیم به پیش‌خرید آپارتمان دارید باید بدانید که طبق قانون پیشفروش آپارتمان، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.
برای درج آگهی پیشفروش آپارتمان در جراید و وب‌سایت‌ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که براساس قانون پیشفروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.
یکسری از جزئیاتی که باید براساس قانون پیشفروش آپارتمان به خریدار اعلام شود را در زیر برایتان عنوان میکنیم.
.
مواردی که در پیش فروش آپارتمان باید با صراحت اعلام شوند
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
١٠ـ معرفی داورانش
.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان
برای اینکه پای قراداد پیش فروش آپارتمان دراصفهان بروید باید این مدارک همراهتان باشد:
سند رسمی مالکیت : مطمئن شوید دارید با مالک معامله می‌کنید.
پروانه ساخت کل ساختمان : شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد هم لازم است.
بیمه‌نامه مربوط بروز عیب یا خسارت
تأیید مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
وقتی یکی از طرفین به قولش عمل نکند
اگر پیش فروشنده در موعد قرارداد خانه را به خریدار تحویل ندهد باید جریمه شود.
اگر پیش فروشنده در موعد قرارداد بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری را تحویل ندهد معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده باید جریمه بپردازد.
اگر پیش فروشنده در موعد قرارداد تعهدات خود در قسمت‌های مشاعی را عمل نکرده باشد باید روزانه به میزان نیم‌درصد بهای روز تعهدات انجام‌نشده خسارت بدهد.
اگر پیش فروشنده در موعد قرارداد برای تنظیم سند نیاید روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد جریمه می‌شود.
اگر پیش فروشنده مساحت بنا را همان که قول داده است تحویل ندهد مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد میگیرد. البته اگر مساحت تا پنج درصد بیشتر از زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام حق فسخ قرارداد ندارند اما اگر بیش از پنج درصد باشد، فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
به هر دلیل قرارداد به خاطر تخلف پیش فروشنده فسخ شود، وی باید خسارت رابه پیش‌خریدار پرداخت کند. یعنی باید پول خریدار را به قیمت روز حساب کرده و بپردازد.
مشخصات مالک
یکی دیگر از موضاعات حائز اهمیت در قوانین پیش فروش آپارتمان در اصفهان مشخصات مالک است. مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیشفروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیشفروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش‌فرونده در قانون پیشفروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.
مشخصات و جزئیات آپارتمان
یکی از حساس ترین قسمت های قوانین پیش فروش آپارتمان دراین بند قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکرشود. این موارد کوچک به نظر می‌آیند اما ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.
مشخصات فنی و معماری آپارتمان پیش فروش شده در اصفهان
در این بند قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد، ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با توجه به نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.
شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان
یکی دیگر از نکاتی که در قوانین پیش فروش آپارتمان در اصفهان باید بدانید از آنجایی که در پیشفروش آپارتمان در اصفهان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیشفروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.
موعد تحویل آپارتمان
بی‌تردید یکی از مهمترین موضوعاتی که در پیشفروش آپارتمان در اصفهان باید به درستی و شفاف مشخص شود، زمان تحویل آپارتمان است. سرمایه‌گذاران و سازندگان آپارتمان‌ها قطعا زمانی را برای اتمام نهایی پروژه در نظر گرفته‌اند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز براساس آن مشخص شود.
از آنجایی که معمولا سرمایه‌گذاران و فروشندگان نمی‌تواند آپارتمان مورد نظر را در موعد مقرر تحویل پیش‌خریدار دهند، بنابراین پیش‌فروشنده باید به خریدار خسارت بپردازد یا در نهایت رضایت او را جلب کند.
براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.
متراژ آپارتمان
یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیشفروش آپارتمان در اصفهان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت آپارتمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیشفروش آپارتمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.
اگر میزان اختلاف مساحت تا ۵ مترباشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند. اما اگر محل اختلاف بیش از ۵ متر باشد، آنگاه پیش‌خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند. در نهایت پیش‌فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد.
جمع‌بندی
پیش فروش و پیش خرید آپارتمان در اصفهان پیچیدگی‌های زیادی دارد. بنابراین باید تلاش کنید از همان ابتدا چه از سمت پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید. براساس قانون پیشفروش آپارتمان باید نکات زیر را در نظر بگیرید:
مشخصات و مالکیت پیش‌فروشنده باید حتما مشخص باشد.
تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
پیش‌فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و… باید به صورت شفاف درج شود.
زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملا مشخص باشد.
سخن آخر
تجربه ی موفق ما در زمینه ی پیش فروش آپارتمان در اصفهان ،اداری ،تجاری در اصفهان اسناد سخنان ما میباشد. تیم آراکس با سابقه ی درخشان و موفق توانسته است با جذب افراد سرشناس ، ماهر در زمینه ی طراحی ،معماری ،نظارت وساخت و ساز و همچنین استفاده از بهترین و مرغوبترین مواد و مصالح و تحویل بموقع اپارتمان های پیش فروش شده در اصفهان به گزینه ی قابل اعتمادی در اصفهان تبدیل شود
